Häuser kaufen, mieten, bauen

Für viele ist der Traum von den eigenen vier Wänden ein Lebensziel. Wer es erreichen will, muss sich entscheiden, ob er ein Haus mieten oder ein eigenes Haus bauen, von einem Bauträger bauen lassen oder ein bereits bestehendes Haus kaufen möchte. Die an den Vermieter jeden Monat fällige Miete ist letztlich verlorenes Geld und muss auch aufgebracht werden, wenn der Mieter in Rente ist und wahrscheinlich mit weniger Haushaltsmitteln auskommen muss als vorher. Über die Jahre hinweg ist mit stetigen Mietsteigerungen zu rechnen, ohne dass der Mieter allzu viele Möglichkeiten hätte, die ebenfalls teils enorm steigenden Nebenkosten für Strom, Gas oder Wasser durch den Einsatz moderner technischer Mittel wie Sonnenenergie, Regenwassertank oder Kaminofen zu reduzieren. Dem Vermieter kann die Kostenbelastung seines Mieters gleichgültig sein, da er diese nicht selbst bezahlen muss, während er sich über die Miete seine Immobilie bezahlen lässt.

Entscheidung für’s Leben

Diesen Vorsorgeüberlegungen steht oft allerdings die dann wieder abschreckende Wirklichkeit gegenüber, wenn sich Bauherren bei der Immobilienfinanzierung offenbar überschätzt oder wegen unvorhersehbarer Kosten verkalkuliert haben, zeitlebens mit einem Schuldenberg kämpfen müssen oder ihr Haus gar zwangsversteigert wird. Daher ist die Hemmschwelle für die eigene Immobilie groß. Es gilt eine Entscheidung zu treffen, die den gesamten Lebensweg bestimmen und Auswirkungen auf die Lebensgestaltung der nachfolgenden Generation haben kann.

Hier gilt es, den richtigen Weg zu finden. Dies geht nur mit den richtigen Informationen. Wer sich vor dem Start in das Abenteuer angemessen informiert und beraten lässt, kann Risiken vorhersehen und entsprechend planen. Er weiß, wo Stolperfallen liegen, welches Angebot in seiner persönlichen und wirtschaftlichen Situation tatsächlich sinnvoll ist und wie der Traum von den eigenen vier Wänden strategisch zielgerichtet geplant werden muss. Gerade heutzutage, wo die Vielfalt der Angebote und Möglichkeiten den Blick vernebelt, ist Information der Schlüssel zur eigenen Immobilie.

Ende 2005 wohnten fast 44 % aller Deutschen im Eigenheim. Erfahrungsgemäß muss ein Immobilieneigentümer in den ersten fünfzehn Jahren mit einer höheren finanziellen Belastung rechnen als ein Mieter. Danach dreht sich die Kostenbelastung. Während sie für den Mieter infolge von Mietsteigerungen ansteigen dürfte, zahlt der Eigentümer das Darlehen immer weiter ab, so dass seine Zinsbelastung sinkt und das Objekt nach etwa 25 Jahren abbezahlt ist.

Ein Mieter, der im Monat 500 EUR Miete entrichtet, beschert seinem Vermieter in der gleichen Zeit hingegen einen Betrag von 150.000 EUR. Wer dann seine Immobilie in einer Niedrigzinsphase finanziert, fährt besonders günstig. Anfang der neunziger Jahre lagen die Zinsen fast bei 10 %, im Frühjahr 2010 wurden Immobilienfinanzierungen mit einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren mit etwa 3 % angeboten. Allerdings muss der Eigentümer wiederum berücksichtigen, dass er seine Immobilie über die Jahre hinweg unterhalten und Reparaturen und Sanierungen selbst bezahlen muss. Dafür kann er wiederum mit einer fortlaufenden Wertsteigerung seiner Immobilie rechnen, die infolge steigender Material- und Lohnkosten erfahrungsgemäß an Wert gewinnt. Außerdem kann er von staatlichen Förderprogrammen profitieren, die den Bau von Niedrigenergiehäusern, Solaranlagen oder energetischen Sanierungsmaßnahmen belohnen. Steuerlich kann er jedes Jahr für Handwerkerleistungen 20 % des Handwerkerlohns bis 6.000 EUR einkommensteuermindernd geltend machen.

Immobilieneigentum lohnt sich insgesamt auf jeden Fall dann, wenn der Bauherr eine hohe Miete zahlt, das Zinsniveau niedrig ist, Eigenkapital vorhanden ist und infolge der örtlichen Lage und der baulichen Ausführung eine Wertsteigerung des Objekts zu erwarten ist.

Finanziellen Spielraum ermitteln

Die Grundlage eines jeden Immobilienerwerbs, sei es ein Haus kaufen oder ein Haus bauen, ist eine fundierte und wirtschaftlich tragbare Finanzierung. Der künftige Immobilieneigentümer muss wissen, welche monatliche Belastung er über die Jahre hinweg verkraften kann. Zu viel Optimismus ist bei der Berechnung eher fehl am Platz. Natürlich können potentielle Lohnsteigerungen einkalkuliert werden. Wer den Zinssatz für zehn oder gar zwanzig Jahre festschreibt, hat den Vorteil, dass er für diesen Zeitraum seine Kostenlast kennt und konstant halten kann.

Bevor die ersten Bankkontakte hergestellt werden, ist es ratsam, sich die persönliche und wirtschaftliche Situation vor Augen zu führen. Jede Bank geht ebenso vor. Sie muss gemäß ihren gesetzlichen Vorgaben sicher stellen, dass der Kreditnehmer langfristig in der Lage ist, den Kredit zu bedienen. Unklarheiten und Unsicherheiten gehen zu Lasten des Interessenten. Daher gilt es, einen Kreditantrag strategisch vorzubereiten.

An erster Stelle gilt es das monatlich verfügbare Einkommen zu ermitteln. Maßgebend ist das Nettoeinkommen. Unregelmäßige Einnahmen aus Überstunden oder Sonntagsschichten sollten außen vor bleiben. Weihnachts- und Urlaubsgeld sollte eher für unvorhersehbare Ausgaben oder die allgemeine Lebenshaltung vorbehalten bleiben. Kindergeld, Mieteinnahmen oder eine Rente erhöhen das Nettoeinkommen. Wichtig ist, sich in der Lebenshaltung nicht allzu sehr einzuschränken und die Ausbildung der Kinder nicht zu gefährden. Um den sozialen Zusammenhalt in der Familie zu wahren, sollte auch ein Urlaub oder Freizeitaktivitäten möglich sein. Andernfalls wird der Traum vom Haus schnell zur Belastung.

Ausgabensituation analysieren

Dem verfügbaren Einkommen stehen die laufenden Ausgaben gegenüber. An erster Stelle stehen die Kosten für die Haushaltsführung, also Lebensmittel, Kleidung, Hausrat, Körperpflege und Telefon. Sie können mit einer realistischen Pauschale angesetzt werden. Ferner ist das Auto nebst Unterhalt und der Prämienaufwand für Versicherungen zu beziffern. Bestehen bereits Darlehensverpflichtungen, müssen die Monatsraten einbezogen werden. Für das neue Haus fallen Unterhaltungskosten an, die sich auch danach richten, ob man einen Neu- oder Altbau oder ein energetisch saniertes oder gebautes Objekt bewohnt. Hier kann auch auf Erfahrungswerte aus der bisherigen familiär bedingten Haushaltsführung zurück gegriffen werden. Die Miete entfällt, dafür kommt der Kapitaldienst für das neu aufzunehmende Immobiliendarlehen zum Ansatz, der aber erst am Schluss der Rechnung nach dem verfügbaren Einkommen angesetzt wird und die Höhe des maximal möglichen Darlehensbetrages bestimmt.

So rechnet die Bank

Die Banken verzichten oft auf diese detaillierte Einzelberechnung, die sie ohnehin nicht individuell nachvollziehen können und setzen Pauschalwerte an. Für Alleinstehende wurden bislang 550 EUR, für Ehepaare 850 EUR und für jedes Kind 200 EUR zugrunde gelegt. Daraus ergibt sich, dass eine Familie mit einem Kind etwa 1.50 EUR als Haushaltsgeld benötigt.

Wenn Einkommen und Ausgaben feststehen, ergibt sich der verfügbare Betrag, den der Bauherr jeden Monat für die Darlehensbedienung verwenden kann. Teils setzen die Banken für den Kapitaldienst einen höheren Zinssatz an, als den, den sie für das Darlehen aktuell gewähren würden, um ihr Risiko weiter einzuschränken und die Belastbarkeit des Kreditnehmers auszureizen.

Eigenkapital und seine Vorteile

In einem weiteren Schritt ist festzustellen, ob und inwieweit Eigenkapital vorhanden ist, das der Bauherr in die Finanzierung einbringen kann. Allgemein gilt, dass eine Eigenkapitalquote von 20 % erwartet wird. Eine 100 % Finanzierung ist zwar grundsätzlich möglich, kommt aber meist eher nur bei hohen Einkommen in Betracht. Wer Eigenkapital einbringt, zeigt zusätzlich sein Verantwortungsbewusstsein und wird mit teils besseren Zinssätzen bedient. Vor allem muss der Beleihungswert des Objektes nicht vollständig ausgereizt werden. Die Bank gewährt ein Darlehen im ersten Rang des Grundbuches nur bis etwa 60 % des Beleihungswertes. Für die restliche Finanzierung verlangt sie infolge des ansteigenden Risikos einen höheren Zinssatz. Wer die Möglichkeit hat, sollte die Elterngeneration um die Auszahlung eines Teils des Erbteils oder des Pflichtteils bitten. Im Idealfall zieht ein Elternteil mit in das neue Objekt ein. Bei einer finanziellen Beteiligung kann dann ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen werden. Problematisch ist es, nicht versteuertes Schwarzgeld einzubringen, da das Finanzamt prüft, woher das Geld für die Finanzierung stammt.

Ansonsten sollte es so sein, dass der Bauherr im Idealfall frühzeitig einen Bausparvertrag angespart hat oder eine Lebensversicherung oder einen Wohn-Riester-Vertrag oder eine andere Wertanlage besitzt, die er in die Finanzierung als Eigenkapital einbringen kann. Auch Eigenleistungen können Eigenkapital ersetzen. Wer sich handwerklich dazu in der Lage fühlt oder gar ein Elternteil dafür einspannen kann, kann einzelne Gewerke wie Tapezieren, Sanitärinstallation oder Fliesenlegen selbst ausführen und spart den Handwerker. Diese Muskelhypothek darf aber keinesfalls überschätzt und zu optimistisch bewertet werden.

Erwerbsnebenkosten

Unter diesen Gegebenheiten ergibt sich der maximal mögliche Finanzierungsbetrag für das Objekt. Zusätzlich müssen, um ein Haus zu kaufen oder ein Haus zu bauen, aber auch noch die Erwerbsnebenkosten berücksichtigt werden. Auch diese müssen bezahlt werden. Meist sind Banken kaum bereit, sie in die Finanzierung mit einzubauen, da sie den Beleihungswert zusätzlich ausreizen. Beim Kauf einer neuen Immobilie fällt die Grunderwerbssteuer an, die in den Bundesländern unterschiedlich hoch ist und Anfang 2011 erneut erhöht wurde. Sie beläuft sich bis auf 5,5 % des Kaufpreises. Der Kaufvertrag muss vor dem Notar beurkundet werden. Zusätzlich muss bei einer Bankfinanzierung zugunsten der Bank eine Grundschuld notariell bestellt und in das Grundbuch eingetragen werden. Notar und Grundbuchamt berechnen dafür Gebühren. Sie sind grob mit 1,5 % des Kaufpreises zu beziffern.

Wenn ein Makler einbezogen war, verlangt er eine Provision, die je nach Vereinbarung bei mindestens 3,48 % des Kaufpreises liegen dürfte. Die finanzierende Bank berechnet für die Sachbearbeitung und Bewilligung des Darlehens oft eine Bearbeitungsgebühr und eine Gebühr für die Wertermittlung der Immobilie. Je nachdem, ob sie einen fremden Gutachter beauftragt oder selbst die Einschätzung vornimmt, fallen unterschiedliche Kosten an. Oft muss auch eine Restschuldversicherung abgeschlossen werden, die den Kreditnehmer gegen Arbeitslosigkeit und Krankheit absichert, oft aber in den Kreditbetrag einbezogen werden kann.

Wird eine bestehende Immobilie gekauft, bestimmt neben dem Kaufpreis für Grundstück und Objekt der Sanierungsaufwand den Finanzierungsbetrag. Hier ist es unumgänglich, Kostenvoranschläge einzuholen, auf deren Grundlage der Finanzierungsbedarf kalkuliert werden kann. Die Einschätzung muss zuverlässig sein, da die Bank kaum gewillt sein wird, im Nachhinein die Finanzierung noch einmal auszuweiten.

Auf einer relativ sicheren Seite bewegt sich der Bauherr, der einen Generalunternehmer mit der Erstellung eines neuen Gebäudes beauftragt und einen Festpreis vereinbart.

Erbbaurecht

Eine Möglichkeit, den Kapitalaufwand gering zu halten, besteht darin, ein Grundstück mit einem Erbbaurecht zu erwerben. Danach überlässt ein Grundstückseigentümer für eine bestimmte Zeit, oft sind es 99 Jahre, einem Bauherrn sein Grundstück, der darauf ein Gebäude errichtet. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt er dem Eigentümer einen Erbpachtzins, der meist unter den Zinsen liegt, die das Darlehen für den Kauf des Grundstücks kosten würde. Das Erbbaurecht kann beliehen, verkauft und vererbt werden. Allerdings ist der Heimfall zu beachten, der zur Folge hat, dass das Grundstück mit dem Gebäude mit dem Ablauf der Erbpachtzeit an den Eigentümer zurückfällt. Dieser zahlt dann eine Entschädigung, die dem Marktwert des Hauses entspricht. In den Erbbauvertrag kann eine Kaufoption einbezogen werden.

Auf Rentenbasis ein Haus kaufen

Eine weitere Möglichkeit ist der Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis. Der Käufer zahlt dem Eigentümer einer Immobilie anstelle des Kaufpreises in den folgenden Jahren eine laufende Rente. Die Zahlung kann als Leibrente ausgestaltet sein, die bis zum Tod des Verkäufers gezahlt wird oder als Zeitrente, bei der die Höhe und die Zahl der Rentenzahlungen genau festgelegt sind.

2.7 Mit dem Erbteil ein Haus kaufen oder ein Haus bauen

Dieses Modell kann auch in Kombination mit einer vorweggenommen Erbfolge zum Zuge kommen. Eltern überlassen einem ihrer Kinder bereits zu Lebzeiten ihre Immobilie und erhalten dafür eine Rentenleistung oder werden von dem Kind bei Pflegebedürftigkeit gepflegt. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind hier sehr vielfältig und müssen auch aus erb- und steuerrechtlicher Sicht fachlich bewertet werden, insbesondere dann, wenn mehrere Erben vorhanden sind.

Fördermittel vom Staat

Die Finanzierung wird zusätzlich durch staatliche Fördermittel bestimmt. Hier kommen in erster Linie die Förderprogramme der KfW-Bank in Betracht. KfW-Kredite werden allerdings nicht direkt über die KfW selbst, sondern immer über die Hausbank des Kreditnehmers gewährt. Das Hausbankprinzip senkt die Kosten, da keine doppelten Sachbearbeitungsstrukturen nötig sind. Der Kreditnehmer beantragt die Fördermittel also über die Hausbank, die ihn persönlich und sein Objekt kennt, so dass Kreditanträge zügig bearbeitet werden können. Die Hausbank prüft den Antrag auch in diesem Fall im eigenen Interesse. Sie haftet als Bürge, falls der Kreditnehmer den KfW-Kredit nicht mehr bedienen kann.

KfW-Förderung über die Hausbank beantragen

Die Prüfung der in Frage kommenden KfW-Förderprogramme sollte bei einer Bank Standard sein. Allerdings ist es so, dass die Bank durch die Inanspruchnahme von KfW-Mitteln weitaus weniger verdient, als wenn sie selbst diesen Betrag finanzieren würde. Als Kreditantragsteller muss der Bauherr daher manchmal ausdrücklich nach KfW-Mitteln nachfragen. Allerdings ist es teils schwierig, bei der Vielfalt von Programmen, das richtige Programm ausfindig zu machen, zumal neben der KfW-Bank selbst auch noch die Bundesländer über ihre Förderinstitute und Förderbanken Fördermittel van Bauherren vergeben. Sie stehen aber nicht unmittelbar in Konkurrenz zueinander, da viele Angebote kombiniert oder nur einzeln in Anspruch genommen werden können und sich gegenseitig ausschließen.

Ein Energiesparhaus mit KfW-Förderung bauen

Die KfW fördert Bau- und Sanierungsmaßnahmen vor allem durch günstige Zinssätze, nicht zurückzahlbare Zuschüsse werden eher als begleitende Maßnahme eingesetzt. So wird bei den KfW-Effizienzhäusern 40, 55 und 70 neben günstigen Darlehenskonditionen ein Tilgungszuschuss gewährt, der umso höher ausfällt, je energieeffizienter das jeweilige Wohnhaus gebaut wird. Die Zuschusshöhe ist hier vom Energieverbrauch im Hinblick auf die Energieeinsparverordnung 2009 abhängig. Ein Überblick findet sich bei: www.kfw.de oder www.baufoerderer.de.

Energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen mit KfW-Förderung

Die KfW unterstützt ab 1. März 2011 neben der umfassenden Sanierung auch wieder einzelne hochenergieeffiziente Sanierungsmaßnahmen, die die Energiebilanz eines Wohngebäudes verbessern. Dazu gehören Dämmung von Dach und Hauswand, Einbau einer Lüftungsanlage, Austausch alter Fenster oder Erneuerung der Heizungsanlage. Die Förderung steigt mit dem erreichten Energiestandard. Allerdings muss neuerdings ein Sachverständiger in das Bauvorhaben einbezogen werden. So können Bauherren wählen, ihr Wohnhaus in einer Bauphase komplett zu sanieren oder die Energieeffizienz in einzelnen Sanierungsschritten zu verbessern. Davon profitieren vor allem private Hausbesitzer, die aus Kostengründen nur zeitlich versetzte Sanierungsmaßnahmen durchführen können.

Eigenheimzulage

Die Wohnraumförderung durch die Eigenheimzulage wurde 2006 abgeschafft und betrifft nur noch Bauherren, die vor 2006 gebaut oder gekauft haben oder den Bauantrag vor dem 1.1.2006 bei der Baubehörde eingereicht haben.

Wohn-Riester

Wer ein Haus bauen oder ein Haus kaufen möchte, dem verbleibt im übrigen ab 2008 nur noch die Wohnraumförderung durch die Riester-Zulage nach dem Eigenheimrentengesetz (Wohn-Riester). Damit wurde die Riester-Förderung auch auf den Kauf oder den Bau einer Wohnung oder eines ausschließlich selbstgenutzten Wohngebäudes ausgedehnt. Gefördert werden danach die Investition der geförderten Beträge für den Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Wohnung oder Einfamilienhauses oder für Darlehensverträge und Bausparverträge zur Anschaffung oder den Bau selbstgenutzter Immobilien oder die Tilgung von Krediten aus dem Kauf einer Immobilie.

Die jährliche Förderung liegt für jeden rentenversicherungspflichtigen Erwachsenen bei einer Grundzulage von 154 EUR, für jedes vor 2008 geborene Kind bei 185 EUR und für nach 2008 geborene Kinder bei 300 EUR. Voraussetzung ist, dass der Sparer 4 % seines Bruttovorjahreseinkommens in den Sparvertrag einzahlt. Maximal kann einschließlich der Zulagen ein Betrag von 2.100 EUR angespart werden. Dieser Betrag kann alternativ aber auch als Sonderausgabe in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Wer schon länger einen Riester-Vertrag bespart hat, kann das angesparte Kapital einschließlich der Zulagen dem Sparvertrag entnehmen und zur Finanzierung seiner Immobilie verwenden. Entgegen der früheren Regelung muss das entnommene Geld nicht binnen einer bestimmten Frist wieder in den Sparvertrag zurückgeführt werden.

Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen

Ein weiterer steuerlicher Aspekt für Immobilieneigentümer liegt darin, dass bei Handwerkerleistungen 20 % der Kosten, maximal 1.200 EUR für Modernisierung und Instandhaltung der eigenen Immobilie bis zu 6.000 EUR im Jahr steuerlich gefördert werden. Es werden aber nur die reinen Lohnkosten, nicht der Materialaufwand berücksichtigt.

Lastenzuschuss bei Immobilieneigentum beantragen

Wer bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet, kann auch als Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie einen Lastenzuschuss bei der Gemeinde beantragen. Der Zweck ist der gleiche wie das Wohngeld für den Mieter. Bei der Entscheidung wird auf das Familieneinkommen und die Ausstattung der Immobilie abgestellt.

Haustypen und Grundrisse

An Haustypen lassen sich Massivhäuser, Fertighäuser und Holzhäuser unterscheiden. Letztlich entscheidet jeder Bauherr nach seinem persönlichen Geschmack. Allerdings sollte berücksichtigt werden, dass nach wie vor Massivhäuser als Immobilie im herkömmlichen Sinne in der Beurteilung ihres Sachwertes an erster Stelle stehen. Auch wenn Fertig- und Holzhäuser heute technisch gleichauf sind, stehen sie allgemein im Interesse potentieller Kaufinteressenten trotzdem immer an zweiter Stelle. In diesem Sinne ist auch davon auszugehen, dass eine finanzierende Bank diese Wertmaßstäbe ihrer Bewertung zugrunde legt und ein Massivhaus bevorzugt finanziert.

Wohnflächenbedarf ermitteln

Die Maße des Grundrisses bestimmt die Baukosten. Sie richtet sich nach dem Wohnflächenbedarf der Bewohner. Angesichts unserer modernen Lebensweise ist der subjektiv empfundene Wohnflächenbedarf in den letzten Jahren immer weiter angestiegen. Die Küche hat heute oftmals die Ausmaße, die früher ein Wohnzimmer hatte. Bei der Planung müssen also Wunschträume und Kostenplanung in Einklang gebracht werden. Ein Fitnessraum, eine Kellerbar, Gästezimmer oder drei Bäder müssen nicht unbedingt sein. An erster Stelle muss der tatsächliche Bedarf liegen, der sich aus der Zahl der Familienmitglieder ergibt. Junge Bauherren müssen den Familienzuwachs im Auge haben und nach Möglichkeit den Grundriss so planen, dass bei Bedarf angebaut oder erweitert werden kann. Erste Orientierungen bieten Mustergrundrisse. Der statistische Wohnbedarf wurde 1998 für jeden Bewohner eines Hauses mit 39 qm ermittelt. Gut ist, den Grundriss so zu gestalten, dass ein Teil der Wohnfläche bei Bedarf abgetrennt und vielleicht vermietet werden kann. Auch hier ist bereits zu berücksichtigen, dass die Kinder das elterliche Heim irgendwann verlassen und Eltern oft allein in einem viel zu großen Haus vereinsamen. Andererseits bietet ein geräumiges Haus einem Kind auch den Anreiz, später mit einer eigenen Familie einzuziehen und die Eltern im Alter zu versorgen und zu pflegen.

Grundrissplanung nach der Sonne ausrichten

Bei der Grundrissgestaltung sollte im Idealfall die Ausrichtung des Hauses nach der Sonne eingeplant werden. So sollte die Sonne morgens in die Küche leuchten und abends ihren letzten Sonnenstrahl ins Wohnzimmer und auf die Gartenterrasse entsenden. Es sind auch Lärmquellen zu berücksichtigen, ebenso Straßenverlauf und Nachbargrenzen.

Raumaufteilung

Eine gute Raumaufteilung bietet ein Haus mit einem Obergeschoss. Hier liegen meist die Schlafzimmer, während sich das alltägliche Leben im Untergeschoss abspielt. Wer ein Arbeitszimmer benötigt und Besucher empfängt, möchte diese sicher auch im Untergeschoss empfangen. Für Gäste ist eine Gästetoilette einzuplanen. Im Wohnzimmer und Schlafzimmer sind die Größenordnungen der Schränke einzubeziehen, damit sie dort aufgestellt werden können. Kinderzimmer sollten so groß sein, dass sie auch ein größer werdendes Kind noch ausreichend Platz empfindet. Komplexe Grundrisse verursachen hohe Kosten für Aufbau und Verputz der Außenwände und der Fenster und sind später nur bedingt veränderbar. Verkehrsflächen wie Hausflur, Dielen können klein gehalten werden. Eine offene Planung des Wohnbereiches lässt den Grundriss größer erscheinen und verringert den Aufwand für Wände, Verputz und Türen. Um Wasser und Abwasserleitungen zu sparen, empfiehlt sich, Küche, Bad und WC neben- oder übereinander anzulegen.

Keller

Eine grundsätzliche Entscheidung ist auch der Bau eines Kellers. Wer darauf verzichtet, spart ohne weiteres je nach Grundriss 25.000 EUR. Er verzichtet aber auch auf viele Vorteile. Der Keller nimmt üblicherweise die Heizungsanlage auf, hier liegen nicht einsehbar die Anschlussleitungen für Strom, Wasser, Gas und Telefon. Er dient als Waschküche, als Trockenraum, Vorratsraum, Sauna und vor allem als Lager für Hausrat. Dazu dämmt er als Feuchtigkeits- und Wärmepuffer das Haus zum feuchten Erdreich hin ab. Letztlich muss ein Haus ohnehin frostsicher gegründet werden und verursacht auch so einen Kostenanteil. Ein Keller ist immer ein Aspekt des Wiederverkaufswertes des Hauses.

Garage

In ähnlicher Weise ist eine Garage zu beurteilen. Sie hat allerdings den Vorteil, dass man sie je nach finanzieller Lage auch noch nachträglich errichten kann. In ihrer Funktionalität ist dem Keller aber ebenbürtig und bestimmt den Verkehrswert eines Objekts.

Lage & Umfeld des neuen Hauses

Die Lage eines Hauses bestimmt seinen Verkehrswert und ist damit ein entscheidender Aspekt im Falle eines Wiederverkaufs.

Wichtig sind die örtliche Lage und die Infrastruktur. Entscheidungserheblich kann sein, ob das Grundstück an oder in der Nähe einer viel befahrenen Straße oder an einer Eisenbahnstrecke liegt und lärmbelastet ist. Industrieanlagen können geruchsbelästigend sein. Die Ausrichtung nach Süden kann vorteilhaft sein. Wichtig ist, ob bestimmte Versorgungseinrichtungen vorhanden sind, also Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, Schulen und ärztliche Versorgung und wie der öffentliche Nahverkehr ausgestaltet ist. Die Fahrtstrecke zum Arbeitsplatz kann angesichts immer steigender Benzinkosten die Auswahl bestimmen. Nicht zuletzt zählt das soziale Umfeld. Nicht jeder möchte in örtlichen Problembereichen bauen. Dieser Aspekt spielt sogar eine Rolle bei der Ermittlung des Schufa-Score-Wertes, der die Bonität eines Kreditnehmers beurteilt. Gegenden, in denen ein hohes Kreditausfallrisiko besteht, belasten auch die Bonität der Personen, die einfach nur dort wohnen, sich aber kreditmäßig nichts zu Schulden haben kommen lassen.